우리 사회는 부동산과 관련해서 다양한 문제를 겪어 왔고 서울시는 이 문제에 있어 중심에 있다. ‘헨리 조지’의 ‘진보와 빈곤’에 의하면 부동산 가격안정은 정부가 개입해서 통제할 때 그 효과를 극대화할 수 있다. 그러나 지금까지 정부는 다각적인 부동산 정책들을 지속적으로 시행해왔음에도 불구하고 만족할 만한 효과를 거두지 못했다. 가장 미시적인 부동산정책 시행 단위가 행정구였기 때문에 일부 하위지역에서는 역효과가 발생하기도 했다. 따라서 본 연구에서는 아파트가격에 대한 정부정책의 영향력이 효율적으로 발휘되지 못하고 있음을 지적하고 법정동별을 기준으로 한 군집별 정책의 필요성을 강조하였다. 또한 군집별 매매가격변동률의 차이를 발생시키는 요인들을 찾아내어 차후 시행될 부동산 정책에 효율성을 더하고자 한다. 데이터는 2014년 1월부터 2016년 12월까지의 ‘서울 부동산 정보 광장’에 기초하였다. 이 기간에 발생한 모든 서울시 아파트 거래량 및 거래금액을 분기별로 파악하여 최종적인 법정동별 평균매매가격과 평균매매가격변동률을 도출했다. 이후 매매가격과 매매가격변화율이 지역적으로 군집화된 것을 확인하기 위해 ‘핫스팟분석’과 ‘K-평균 군집분석’을 실시하였다. 최종적으로 군집된 지역들에 있어 매매가격변동률의 차이를 발생시키는 요인을 밝히기 위해 ‘회귀분석’을 실시했다.

분석결과 아파트 평균매매가격은 지역적으로 상이한 차이를 보였지만 분기단위의 변동률에 있어서는 뚜렷한 차이를 보이지 않았다. 매매가격이 높게 나타난 핫스팟지역은 ‘강남지역’으로 나타났고 낮게 나타난 콜드스팟지역은 ‘남서울 및 강북지역’으로 나타났다. 변동률에서는 금천구, 성북구, 중구 지역에서 매우 국지적인 핫스팟이 나타났다. 매매가격과 매매가격변동률을 기준으로 K-평균 군집분석을 수행하여 4개의 군집으로 분류했으며 군집별 회귀분석을 실시한 결과 매매가격변동률은 서로 상이한 독립변수에 영향을 받는 것으로 나타났다. 본 연구에서 밝힌 군집된 지역단위는 정부가 시행하는 부동산정책 단위인 행정구와 정확히 일치하지 않았다. 따라서 새로운 정책시행단위의 재설정이 반드시 필요하고 더 나아가 전국으로 확대할 필요가 있다.